Vous savez maintenant ce qu’est une SCPI, vous entendez partout que c’est un véhicule financier avec un sous-jacent immobilier qui vous permet d’obtenir un super rendement pour un risque très raisonnable, mais connaissez-vous la SCPI de défiscalisation ? Non ? Nous allons la décrypter pour vous.
Comment ça marche ?
La SCPI est un produit financier qui a pour « base » l’investissement immobilier. Et comme dans l’immobilier détenu en direct, on peut investir pour obtenir une réduction de l’impôt ; le législateur permet les mêmes mécanismes au travers de ce véhicule.
Ainsi, il existe trois types de SCPI fiscales que nous détaillerons plus avant :
- SCPI Pinel
- SCPI déficit foncier
- SCPI Malraux
Toutes trois permettent d’investir dans l’immobilier et de bénéficier des avantages fiscaux de ces programmes sans avoir à sortir un ticket de 150 000€ à l’entrée.
SCPI Pinel :
Le dispositif Pinel vous permet de bénéficier d’une diminution de votre imposition sur 12 ans répartis comme suit :
- 18% de votre investissement sur 9 ans => 2%/an,
- 3% de votre investissement sur 3 ans => 1%/ an,
Ce dispositif est accessible dès 5 000€.
Voici une simulation pour un investissement de 50 000€, réalisé en 2016 :
Source : Urban premium
Votre investissement se déroule de la façon suivante :
Précisons que la réduction d’impôt fait partie du champ d’application des niches fiscales soit : 10 000€.
En contrepartie de cet avantage, vous devrez vous engager à conserver vos parts durant la durée de l’investissement à compter de la première mise en location du dernier bien acquis.
La société de gestion, elle, s’engage à louer les appartements pendant la même durée.
Le traitement fiscal dépend de votre situation individuelle et est susceptible d’être modifié ultérieurement
SCPI Déficit foncier :
En souscrivant à une SCPI déficit foncier qui va faire des travaux dans des immeubles résidentiels et mettre en location les logements réhabilités, vous effacerez tout ou partie de l’imposition sur les revenus fonciers pendant 2 ans et percevrez les loyers sur les années de détention restantes.
Exemple pour un investissement en 2020 :
Revenus fonciers existants : 20 000€ imposer au Taux marginal d’imposition de 30% + Prélèvement Sociaux de 17,2%
Souscription SCPI : 50 000€,
Quote-part de travaux : 54% du montant de la souscription soit 27 000€
Décaissement des travaux :
- 2020 : 50% soit 13 500 €
- 2021 : 50% soit 13 500 €
| ANNEES | Revenus Fonciers (RF) | Travaux décaissé | RF après deficit | IR+PS avant DF | IR+PS après souscription | Economie d’impôt sur RF |
| 2020 | 20 000€ | 13 500€ | 6 500€ | 9 440€ | 3 068€ | 6 372€ |
| 2021 | 20 000€ | 13 500€ | 6 500€ | 9 440€ | 3 068€ | 6 372€ |
| ÉCONOMIE IMPÔT TOTALE | 12 744€ |
Ci-après, le cycle de vie de votre investissement :
Le traitement fiscal dépend de votre situation individuelle et est susceptible d’être modifié ultérieurement.
En contrepartie de cette imputation, l’associé s’engage à conserver ses parts pendant 3 ans à compter de la dernière année de déduction des déficits fonciers, sur le revenu global, sachant qu’en l’absence probable de marché secondaire, le souscripteur ne peut espérer récupérer son argent qu’à partir de la dissolution de la société, soit 15 ans. Le délai total d’immobilisation de l’investissement est d’environ 16 ans pour permettre la liquidation totale des actifs de la société compte tenu de la période inhérente à la vente du patrimoine.
La SCPI Malraux :
La société de gestion sélectionne, achète et rénove des immeubles de prestige et vous permet d’obtenir une réduction d’impôt sur le revenu « one-shot » si vous investissez en son sein.
La Réduction d’impôt cible est de 30% du montant de la souscription affectée aux dépenses de travaux de restauration immobilière.
Cette réduction revient à 18% du montant investit pour notre partenaire. La réduction d’impôt Malraux reste toutefois plafonnée, par foyer fiscal, à un montant global et pluriannuel de 400 000 € appréciée sur quatre années consécutives.
Vous pouvez accéder à l’immobilier de prestige à partir de 5 000€.
La SCPI Malraux en chiffres :
Pour un investissement de 30 000€ soit 60 parts. Et dans l’hypothèse d’une quote-part de travaux éligibles au dispositif MALRAUX de l’ordre de 18 000 euros (67% du montant de la souscription diminué des frais de collecte), la réduction d’impôt (RI) sera égale à la formule suivante :
RI = (Montant de la souscription – Frais de collecte) x (Pourcentage de la souscription affecté aux dépenses de travaux) x (Taux de la Réduction d’impôt)
Tableau récapitulatif :
La réduction d’impôt est de 5 400€, soit 18% du capital investi.
Qui pour vous accompagner ?
Je vous accompagne dans votre démarche et je fais confiance à mon partenaires URBAN PREMIUM pour proposer des actifs de qualité avec une localisation idéale et des travaux de construction et rénovation de prestige.